17569元/平登顶禅城，佛山TOP5！龙光16.23亿石湾抢地
今天（8月19日），禅城土拍再度沸腾。
刚刚，龙光以总价16.23亿竞得禅城港口路2.6万㎡商住地，成交楼面价约17569元/㎡（未计配套设施与建安成本），刷新禅城地价峰值，跻身佛山楼面价TOP5。
▲本次出让地块航拍图
本地块位于港口路东侧，新明路北侧，周边多个成熟小区环绕，直线距离2号线湾华站（在建）约900米。
18组房企围猎 全是大腕
功夫君获悉，本宗地块吸引了18组房企报名参拍，阵容十分强大，光是保证金就超过37亿。
他们分别是：保利、龙光、新希望、中梁、金地、海伦堡、建发、碧桂园、旭辉、正荣、中建一局、绿城、招商蛇口、越秀、颐安、德商+弘阳、深圳泰丰和一家神秘房企。
其中，龙光、德商、金地、海伦堡这4家房企今年3月已经参拍过该板块一宗小地，后由龙光竞得，楼面地价超过1.57万/㎡。
功夫君另外简单介绍两家比较陌生的房企：
德商，成都房企，已布局成都、海南、广东深圳、中山等城市，此前曾在佛山出现过，尚未拿地。
建发，福建龙头国企，已布局广州、深圳、珠海，曾数次露面佛山。在三山保利华侨城云禧园项目的股权结构中，功夫君发现了建发的身影。
开拍前楼面价已顶破1.6万/㎡
两天前，网拍系统出现了第一个报价。
截至10点整，网拍系统显示已有13次报价，争夺已提前进行。最令人吃惊的是，第12轮报价单轮增价3.77亿，直接将楼面价顶破1.6万/㎡，未开拍就已超过龙光新地块。
这是不废话，直接刚的意思吗？
10:05准时开拍！4分钟之内总价升至15亿，溢价接近45%，目前增价幅度已经降至300万/轮。
热到发烫！第22轮报价的房企又不按规矩来了，徒手增价1100万。
截至第29轮报价，楼面价为16660元/㎡，溢价率超过47%，已经超过绿城桂语兰庭保持多年的地价水平（16632元/㎡），正式跻身佛山楼面价TOP10，也刷新禅城商住地地价峰值。
目前，场上竞拍来到32轮，总价升至15.48亿，溢价率达到48.5%，可还没有结束的意思。
第33轮报价结束，楼面价升至16789元/㎡，已超过万科金域蓝湾Ⅱ的地价水平（16721元/㎡），跻身榜单TOP9。
开拍将近45分钟，第36轮报价15.6亿，楼面地价升至16887元/㎡，超过保利天悦地价水平。
第43轮报价15.81亿，楼面价升至17114元/㎡，超过龙光澳门城二期地块（17078元/㎡），跻身TOP7。
第50轮报价报价16.02亿，楼面地价升至17341元/㎡，已经超过里水深业摇号地块（17334元/㎡），跻身TOP6。
倒数18秒，眼看就要成交，第53轮报价出现，将战局拉回，此时楼面价升至17471元/㎡，向TOP5逼近。
最后奉上一张佛山楼面价TOP10榜单以作参考↓
起拍11284元/㎡ ，价高者得
本次出让地块最大计容建面为92379.665㎡，主导用途为居住，兼容商业商务娱乐康体。
宗地起拍价为104244万，起拍楼面价约11284元/㎡，不设限价，价高者得。
增价幅度为600万，报价达到129332万元时，增价幅度调整至300万。
▲地块位置图
出让文件显示，地块有一系列公共设施配建要求，但都不计容，因此在计算楼面价时不扣除。
功夫君查询历史记录发现，单论起拍楼面价，本宗地块已超过周边绝大多数项目，详见下表：
| 拿地时间 | 项目名 | 楼面价 （元/㎡） |
|---|---|---|
| 2008 | 滨海御庭 | 2229 |
| 2009 | 碧桂园城市花园 | 1481 |
| 2009 | 东江国际 | 604 |
| 2011 | 华福丽港阳光 | 7442 |
| 2011 | 沿海馨庭 | 262.7 |
| 2012 | 龙光君悦华府 | 3998 |
| 2012 | 南裕欣府 | 4287 |
| 2014 | 时代年华 | 5772 |
| 2020.3.30 | 龙光君悦熙园 | 15711 |
| 2020.8.19 | 本次出让地块 | 起拍11284 |
配套已成熟，二手卖超2万/㎡
今年之前，港口路一带已经5年零供地，商品房交易只能依赖二手，近地铁、配套和品质较好的二手盘，成交价一度超过2万/㎡。
此前，功夫君曾详细走访过该板块，并对几个二手盘作过点评。
▲禅城港口路板块二手盘分布图
从配套来说，整条港口路楼盘居民从主要依靠碧桂园华润万家、沿海馨庭市场的格局，变成港口路南到碧桂园华润万家消费，港口路北到天虹消费的新格局。
时代年华、沿海馨庭和碧桂园城市花园这三个盘很接近，可以享有一样的配套，这几个盘的底商形成集聚效应，有理发店、水果店、食肆、美容美甲、健身房、洗衣店等多种类的店铺，弥补了天虹距离较远的劣势。
▲龙光君悦华府与天虹广场
不过，时代年华更安静，沿海馨庭人流相对密集，碧桂园城市花园靠路边而且楼龄比其他都要大，相对折旧一点，但小区私密性也比前两者要稍胜一筹。
▲时代年华
从价格来说，毛坯三房最低考虑沿海馨庭；带装修三房最低考虑时代年华；想更近二号线湾华站（在建）且资金宽裕些的，可考虑龙光君悦华府；更看重户型使用率的考虑滨海御庭二期。
▲沿海馨庭
相比上述四盘，碧桂园城市花园与星海岸城市花园则是中介较少推荐的。
原因在于：前者单价较低，但户型偏大，三房起步面积就是106㎡；后者类似，整体偏改善，虽然也有高实用率小户型，但放盘量少，单价偏高。
新盘将入市，还有一宗巨无霸待出让
不过，该板块缺新货的局面很快会得到改善。
功夫君近日走访发现，本宗地一路之隔的龙光新盘——君悦熙园，规划有3栋住宅，目前正在紧密施工中。
▲项目施工进度（摄于2020.813）
除龙光新项目外，禅城希尔顿酒店对面还悄咪咪冒出一个纯新盘：天禧华园。
该盘规划有2栋住宅和1栋服务型公寓、1栋写字楼及6300㎡商业裙楼，计划首推5栋约150套住宅。
▲地块曾亮相2020年禅城土地推介会